Ubezpieczenie nieruchomości a prawo budowlane – obowiązkowe przeglądy i ich wpływ na odszkodowanie

Prawo budowlane nakłada na nas pewne obowiązki – choćby w postaci okresowych przeglądów. Należy pamiętać, że mogą mieć one wpływ na ubezpieczenie nieruchomości. W przypadku wystąpienia szkody ubezpieczyciel ma prawo pytać zarówno o stan techniczny budynku, jak i jego dokumentację. Warto pomyśleć o tym odpowiednio wcześniej.

Podstawa prawna i kto za co odpowiada

Zacznijmy od podstaw. Aby ustalić kto, za co odpowiada, musimy zajrzeć do podstawy prawnej, którą w tym wypadku jest Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 418). To właśnie z niego wynika obowiązek wykonywania kontroli okresowych budynku. Spoczywa on na właścicielu lub zarządcy i to właśnie on ma zadbać o to, aby budynek był regularnie sprawdzany pod kątem stanu technicznego oraz instalacji.

Ubezpieczenie nieruchomości – OWU i „należyta staranność”

W polisie znajdziemy osobny zestaw zasad (OWU, czyli Ogólne Warunki Ubezpieczenia), które również pomagają w ocenie ewentualnej szkody. W wielu przypadkach to, co jest obowiązkowe w prawie budowlanym, w OWU określane jest mianem „należytej staranności” bądź „warunkiem odpowiedzialności”. Przykładem mogą być przeglądy okresowe – ich niedopełnienie może skutkować ograniczeniem wypłaty odszkodowania. Kluczowy jest tutaj fakt, czy ich brak miał wpływ na wystąpienie lub rozmiar szkody.

Jakie przeglądy są obowiązkowe i w jakich terminach?

Przegląd roczny

Jak sama nazwa wskazuje, powinien być wykonywany raz w roku kalendarzowym. Obejmuje elementy narażone na zużycie oraz działanie warunków atmosferycznych, a także instalację gazową, przewody kominowe i instalacje służące ochronie środowiska.

Przegląd 5-letni

Tutaj mamy do czynienia z szerszą kontrolą przeprowadzaną raz na pięć lat. Oceniany jest m.in. stan techniczny i przydatność budynku do użytkowania. Sprawdzeniu podlegają również: estetyka i wpływ budynku na otoczenie, instalacja elektryczna i piorunochronna.

Kontrola doraźna

Warto też pamiętać o kontrolach doraźnych, które powinniśmy przeprowadzać po zdarzeniach takich jak wichura, powódź czy pożar. Zazwyczaj wykonuje się wówczas kontrolę bezpiecznego użytkowania. W przypadku nieuzasadnionych ingerencji/naruszeń w budynku mieszkalnym – właściciel lub zarządca ma 3 dni na przeprowadzenie kontroli.

Kto przeprowadza przeglądy stanu technicznego budynków?

Pamiętaj, aby kontrolę Twojego domu czy mieszkania wykonywały osoby z odpowiednimi uprawnieniami. Co więcej, w przypadku gazu, instalacji energetycznych i kominów, to przepisy wskazują, kto powinien wykonać kontrolę. Zawsze zachowuj protokoły takich przeglądów, gdyż to one stanowią dowód w procesie likwidacji szkody.

Czy brak przeglądów może wpłynąć na wypłatę odszkodowania?

W przypadku polis dobrowolnych ubezpieczyciel zazwyczaj skupia się na dwóch kwestiach – co było przyczyną szkody oraz czy obowiązki właściciela zawarte w OWU zostały zrealizowane. Jeśli więc w OWU mamy informację o tym, że w razie zaniedbań firma ubezpieczeniowa może ograniczyć lub nawet wyłączyć swoją odpowiedzialność, to – mówiąc wprost – musimy liczyć się z tym, że nasz ubezpieczyciel będzie próbował wypłacić nam mniejszą kwotę ubezpieczenia lub nie wypłacać jej wcale.

Czy brak przeglądu to zawsze automatyczna odmowa?

Brak protokołu przeglądu nieruchomości nie powinien automatycznie skutkować odmową wypłaty odszkodowania. Kluczowy jest tutaj związek przyczynowo-skutkowy, a więc czy nasze zaniedbanie realnie przyczyniło się do powstania szkody. Warto o tym pamiętać i nie dać się zepchnąć do defensywy w rozmowach z towarzystwem ubezpieczeniowym, które również jest objęte przepisami i nie ma pełnej dowolności w działaniu.

Jak się praktycznie zabezpieczyć (dokumentacja)?

Najważniejsze, aby móc udokumentować przeprowadzone kontrole stanu budynku. Przede wszystkim trzymamy wszystkie protokoły przeglądów wraz z datą i danymi wykonawcy. Warto też zachować faktury/rachunki za czyszczenie i serwis (np. komina). Dobrą praktyką jest skanowanie dokumentów i przechowywanie ich w formie cyfrowej – najlepiej na wirtualnym dysku czy w skrzynce e-mailowej.

Ubezpieczenie nieruchomości a prawo budowlane – podsumowanie

Przeglądy techniczne pełnią bardzo ważną funkcję. Mają one wpływ na kwestie związane z ubezpieczeniem budynku, ale przede wszystkim zapewniają bezpieczeństwo wszystkim lokatorom. To nie nikomu niepotrzebna biurokracja, którą można ominąć, a raczej sprawdzone protokoły, dzięki którym możemy wykryć problem w odpowiednim momencie – przed wystąpieniem szkody.

Jeśli natomiast chodzi o ubezpieczenie, to o ile tylko zadbamy o regularne wykonywanie przeglądów i zachowamy całą dokumentację (protokoły, faktury, rachunki), nie mamy absolutnie żadnego powodu do zmartwień.